בלי דירות במגדל הגבוה בארץ: עזריאלי תבטל את המגורים במגדל הספירלה
מהנדס העיר תל אביב חשף בכנס נדל"ן כי קבוצת הנדל"ן תוותר על קומות המגורים במגדל בן 91 הקומות לטובת שטחי משרדים: "למדנו בדרך הקשה שלא כל בניין צריך עירוב שימושים". מהנדס העיר ירושלים תקף את מתנגדי מגדל בורג' חליפה הירושלמי: "לא הגזמנו בבנייה לגובה". ובענף ניהול המגדלים הזהירו מפני היעדר רגולציה ופיקוח: "החיסכון בתחזוקה עלול לבוא על חשבון ביטחון הדיירים"
האם המגורים יבוטלו באחד המגדלים הגבוהים המתוכננים בישראל? מהנדס העיר תל אביב, אודי כרמלי, אמר היום (שלישי) כי קבוצת עזריאלי מבקשת לוותר על שטחי המגורים שתוכננו במגדל הספירלה, הנבנה במתחם עזריאלי בתל אביב, ולהסב אותם לשטחי תעסוקה. מבדיקת ynet עולה כי הנושא עדיין ממתין לאישורים הנדרשים.
הדברים נאמרו בכנס תכנון מגדלים ומעטפת הבניין של בית ונוי מבית מרכז הנדל"ן בתל אביב. מדובר במגדל בן 91 קומות, שתוכנן במקור לשלב משרדים, מגורים, מלונאות ומסחר. כרמלי, שהשתתף בפאנל לצד מהנדס העיר ירושלים, יואל אבן, התייחס לקשיים הכרוכים בעירוב שימושים - שילוב מגורים ותעסוקה באותו בניין.
"אנחנו לומדים בדרך הקשה שלא כל בניין יכול וצריך להיות כזה", אמר. "בזמן האחרון יש מגמה שדווקא היזמים עצמם מובילים עניין של הסבת המגורים לתעסוקה, כמו במקרה של עזריאלי ומגדל הספירלה, שחלק המגורים בו הולך להתבטל".
לדבריו, ההחלטות על שינוי השימושים במגדלים נובעות משילוב של שיקולים כלכליים, תכנוניים והנדסיים. "במקומות שיש בעיקר מגורים, יזמים מגיעים למסקנה שלא שווה לבנות עוד מגורים ומסבים לתעסוקה. יש הרבה מאוד שיקולים הנדסיים, תכנוניים ויזמיים שגורמים לעשות את הצעדים. תפקידנו לאזן".
מגדל הספירלה, שתוכנן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי KPF, נבנה בסמוך לשלושת מגדלי עזריאלי הקיימים, באזור המהווה אחד ממוקדי התחבורה והתעסוקה המרכזיים בתל אביב. התכנון שהוצג לפרויקט כלל שילוב של שטחי משרדים, מלון, דירות מגורים ומסחר, כאשר הקומות הרחבות בחלקו התחתון של המגדל יועדו בעיקר למשרדים, והקומות הצרות יותר בחלקו העליון למגורים ולמלונאות.
מי שהתייחס בכנס לתכנון המקורי של המגדל הוא ג'יימי פון קלמפרר, נשיא משרד האדריכלים הבינלאומי KPF, שסיפר כיצד גובשה צורתו האדריכלית. "כשאנשי עזריאלי הגיעו לניו יורק לדון בתכנון, הסתכלנו על היופי של הצורות של המגדלים הקיימים, והבנו שיש לנו כאן צורות טהורות", אמר בהתייחס למגדלים העגול, המשולש והמרובע. לדבריו, צורת הספירלה נועדה ליצור קשר עם המגדלים הקיימים, כאשר המבנה הולך ונעשה צר ככל שעולים לגובה.
ג'יימי פון קלמפרר, נשיא משרד האדריכלים הבינ"ל KPF: "כשאנשי עזריאלי הגיעו לניו יורק לדון בתכנון, הסתכלנו על היופי של הצורות של המגדלים הקיימים, והבנו שיש לנו כאן צורות טהורות"
השינוי שעליו דיבר כרמלי ממחיש את האתגרים הכרוכים בעירוב שימושים במגדלים גבוהים. לדבריו, בניין המשלב מגורים, משרדים ומסחר מחייב תכנון מורכב של מערכות התפעול, התחזוקה והתחבורה.
"בנייה לגובה זו אומנות, כי צריך לחבר בין כל האינטרסים. צריך לתכלל מספר מערכות שיעבדו ביחד: תחזוקה שהולכת ומשתכללת, הפן המשפטי והעניין הבירוקרטי", אמר. "הסיפור הגדול הוא כיצד השטח עובד. מה קודם למה? הולך הרגל או המשאית עם האשפה? צריך להבין שבניין שיש בו תעסוקה מכניס עשרות משאיות ביום לתוך המערכת העירונית שצריכה לקבל אותן, וצריך לראות שזה לא מתנגש עם התושבים".
כרמלי התייחס גם להגבלות על בנייה בסביבת תוואי המטרו ומתח עליהן ביקורת. "כל נושא ההגבלות על בנייה ליד המטרו הוא שטויות. רקמה עירונית ומערכות תחבורה יודעות להסתדר. כולנו מסתובבים בחו"ל ורואים את זה, ואין סיבה שכאן לא נדע לשלב", אמר. לדבריו, המטרה היא לייצר עיר מגוונת ולא כזו המיועדת רק לאוכלוסיות מבוססות: "אנחנו לא רוצים עיר רק להייטקיסטים או לעשירים".
מהנדס העיר ירושלים: "לא הגזמנו עם הבנייה לגובה"
בכנס התייחס גם מהנדס העיר ירושלים, יואל אבן, למדיניות הבנייה לגובה בבירה ולמחלוקת סביב מגדל אפשטיין, שזכה לכינוי "הבורג' חליפה הירושלמי". "לא הגזמנו עם הבנייה לגובה. אני אמנם בעד מגדלים, אבל זו לא הייתה מדיניות של העירייה. המגדלים הם חלק מסל כלים תכנוני", אמר. לדבריו, כמעט בכל פרויקט של בנייה לגובה בירושלים משולבת גם בנייה מרקמית נמוכה.
בהתייחסו להתנגדויות למגדל אפשטיין אמר: "העותרים נגד מגדל אפשטיין, 'הבורג' חליפה הירושלמי', מפעילים הרבה מניפולציות, ואני שמח שהוועדות תומכות בפרויקט. זה לא הבניין הגבוה ביותר בעיר". לדבריו, הפרויקט כולל גם שטחים ציבוריים, רחבה פתוחה, עשר קומות של דיור להשכרה, שטחי תעסוקה ומלונאות.
אבן התייחס גם להשפעת הרכבת הקלה על פיתוח העיר. לדבריו, הרשת המסילתית המתוכננת תשתרע על פני 75 ק"מ, ולאורך ציריה מאפשרת המדיניות התכנונית זכויות בנייה בהיקף של עד 1,200% ובנייה של עד 30 קומות. מנגד, בשכונות ההיסטוריות של ירושלים נשמרות מגבלות גובה מחמירות יותר. אנחנו שומרים על השכונות ההיסטוריות של ירושלים, ושם נלחמים על כל מטר של גובה", אמר.
הסכנה שמסתתרת במגדלי המגורים
בפאנל בנושא "עולם המגדלים ותכנון המציאות" התייחס מיקי בראל, בעלים ויו"ר חברת היי טאוור ייעוץ וניהול, לסוגיית ניהול מגדלים רבי קומות. בניגוד לבניין מגורים נמוך, מגדל מודרני הוא מערכת הנדסית מורכבת הכוללת מעליות, משאבות, מערכות גילוי וכיבוי אש, מערכות חשמל, אוורור ופינוי עשן ולעיתים גם חניונים תת-קרקעיים, בריכות שחייה וחדרי כושר.
"תנופת בניית המגדלים בישראל לא עוצרת, וההתחדשות העירונית מעבירה רבים מבניינים של 4 קומות למגדלים של 20 ו-30 קומות", אמר בראל. "העלייה לגובה היא לא רק שינוי של כתובת, אלא שינוי של תרבות דיור. מגדל הוא מבנה מורכב בהרבה, עם מערכות שדורשות ניהול ותחזוקה מקצועיים".
אבל, הוא הדגיש כי "הרגולציה בישראל נמצאת הרחק מאחור, והתחום פשוט פרוץ: כדי לפתוח חברת ניהול מספיק רישום ברשם החברות, בלי תקנות ובלי סטנדרטים. במדינות רבות בעולם חובה להעסיק חברת ניהול בכל בניין מעל 10 קומות, ואצלנו יכול לעמוד מגדל של 40 קומות בלי חברת ניהול בכלל".
הוא הוסיף כי "החיסכון בתחזוקה של מגדל עלול לבוא על חשבון ביטחון הדיירים. בחו"ל החוק מחייב להקים בכל בניין קרן לחידוש הציוד והמערכות. בארץ אין קרן כזו ברבים מהבניינים, והתחזוקה הירודה הופכת אותם במהרה לסלאמס. דיירים שוברים קירות ומזיזים ספרינקלרים בלי פיקוח".
לדבריו, "בבנייני יוקרה יש בריכות שחייה בלי מציל, כי החוק לא מתייחס לבנייני מגורים, ואין אפילו הנחיות להגנה על מערכות המגדל מפני מתקפות סייבר. הבעיות האלה מונחות על שולחן משרד המשפטים, אבל שם לא ממהרים לטפל בהן. ככל שיתווספו מגדלים הבעיה רק תחמיר, ובסוף היא עלולה להסתיים באובדן חיי אדם".