נכס במעל ל-90 מיליון שקל: הדירות הכי יקרות שנמכרו בישראל השנה
המתחם בנווה צדק שכבש את מצעד דירות היוקרה. הדירה ברוטשילד שרכש המיליארדר האמריקאי היהודי. הבית צמוד הקרקע שנמכר בעשרות מיליונים. בדיקת מדלן עבור ynet מגלה: אלו הן 16 עסקאות המגורים היקרות ביותר שבוצעו בשנה העברית שחלפה
יש דירות יקרות, יש דירות יוקרה - ויש דירות בישראל שנמכרות ביותר מ-90 מיליון שקל. לרגל סיכום השנה העברית תשפ"ו, אתר מדלן ריכז עבור ynet את 16 עסקאות המגורים היקרות ביותר בישראל, שבמהלך השנה העברית החולפת הסתכמו במאות מיליוני שקלים.
דירוג הדירות היקרות מספק הצצה לשוק שמתנהל כמעט במנותק משוק הדיור שבו פועלים מרבית הישראלים. בזמן שמשקי בית מחשבים את גובה ההחזר החודשי ומתמודדים עם מחירי הדירות, בקצה העליון נמכרות דירות בעשרות מיליוני שקלים.
הגיאוגרפיה של הכסף ברורה: 13 מתוך 16 העסקאות היקרות ביותר בוצעו בתל אביב. רק שלוש הצליחו לפרוץ את גבולות העיר: שני בתים בהרצליה פיתוח ודירה אחת בירושלים.
מקום 16: הירקון 33-37, תל אביב – 34 מיליון שקל
המקום ה-16 הולך לדירה בפרויקט הירקון 33-37 של חברת ICR. מדובר בדירת ארבעה חדרים בשטח של 224 מ"ר, שנמכרה בנובמבר 2025 ב-34 מיליון שקל.
מקום 15: הירקון 33-37, תל אביב – 35.3 מיליון שקל
במקום ה-15 נמצאת דירת ארבעה חדרים בשטח של 251 מ"ר מאותו הפרויקט. היא נמכרה בפברואר 2026 תמורת כ-35.3 מיליון שקל. גם כאן מדובר בעסקה בפרויקט עתידי: לפי הנתונים, שנת הבנייה היא 2031.
מקום 14: רוטשילד 10, תל אביב – 38.34 מיליון שקל
רוטשילד 10 הוא פרויקט מגורים ומלונאות שמקדמות חברת תדהר וקבוצת וייס, המתחם משלב מגדל חדש עם מבנים היסטוריים לשימור. כפי שיתברר בהמשך הדירוג, העסקה הזאת אינה הנציגה היחידה שלו ברשימה. בפברואר 2026 נמכרה בפרויקט דירה בשטח של 246 מ"ר בכ-38.34 מיליון שקל.
מקום 13: משה שרת 79, תל אביב – 38.5 מיליון שקל
לא כל הנכסים בדירוג הם דירות במגדלים או בפרויקטי יוקרה חדשים. במקום ה-13 נמצא בית צמוד קרקע ברחוב משה שרת, שנבנה בשנת 1970. הנכס משתרע על שטח של 560 מ"ר ובו חמישה חדרים, הוא נמכר באוקטובר 2025 תמורת כ-38.5 מיליון שקל.
מקום 12: קרל נטר 6, תל אביב – 39.19 מיליון שקל
דירת גן בפרויקט קרל נטר של חברת הנדל"ן המשפחתית GRUP DRGA תופסת את המקום ה-12. הדירה, בשטח של 373 מ"ר ובת ארבעה חדרים, נמכרה במרץ 2026 תמורת כ-39.19 מיליון שקל. היא ממוקמת בשכונת לב תל אביב בין הרחובות מונטיפיורי ואחד העם.
מקום 11: SIX-8 הרברט סמואל – 41.48 מיליון שקל
אל המקום ה-11 הגיע פרויקט בקו החוף של תל אביב. מדובר בפרויקט SIX-8 של קבוצת אביב, ברחוב הרברט סמואל 68, שם נמכרה בדצמבר 2025 דירת ארבעה חדרים בשטח של 188 מ"ר בכ-41.48 מיליון שקל.
מקום 10: מתחם הרב קוק, נווה צדק – 42 מיליון שקל
את העשירייה הראשונה פותחת עסקה ממתחם הרב קוק ברחוב שמרלינג בנווה צדק, שמקדמות החברות אלמוגים החזקות וגוב נדל"ן. מדובר בדירת חמישה חדרים בשטח של 224 מ"ר שנמכרה בדצמבר 2025 תמורת 42 מיליון שקל. המתחם משלב בנייה חדשה עם שימור של המתחם ההיסטורי. שלוש עסקאות נוספות מהמתחם נכנסו אל הדירוג והשווי של הארבע ביחד מסתכם בכ-208.5 מיליון שקל.
מקום 9: FIRST שדה דב – 42.38 מיליון שקל
במקום התשיעי נמצאת דירה בפרויקט FIRST של קבוצת חג'ג' ברובע שדה דב המדובר. דירת שישה חדרים בשטח של 391 מ"ר, בקומה ה-38, נמכרה בנובמבר 2025 תמורת כ-42.38 מיליון שקל. שנת הבנייה המתוכננת היא 2034.
מקום 8: מתחם הרב קוק, נווה צדק – 44.1 מיליון שקל
במקום השמיני - עסקה נוספת במתחם הרב קוק בשכונת נווה צדק. מדובר בדירת ארבעה חדרים בשטח של 215 מ"ר, בקומת הקרקע, שנמכרה בנובמבר 2025 תמורת 44.1 מיליון שקל.
מקום 7: מלון התיאטרון, ירושלים – 47.9 מיליון שקל
הנציגה היחידה של ירושלים ברשימה נמצאת בפרויקט מלון התיאטרון ברחוב שופן בשכונת טלביה. דירה בת שישה חדרים, בשטח של 307 מ"ר ובקומה הרביעית, נמכרה במרץ 2026 תמורת כ-47.98 מיליון שקל. הפרויקט של האחים חסיד משלב מגורים ומלונאות ואת הדירה רכשו, כפי שדווח בתקשורת, סידני וג'ודית שוורץ, ממייסדי מותג האופנה טימברלנד.
מקום 6: רחוב בזל, הרצליה – 59.7 מיליון שקל
הכניסה הראשונה של הרצליה לרשימה. קוטג' חד-משפחתי ברחוב בזל, בשטח של 745 מ"ר ובו שישה חדרים, נמכר בנובמבר 2025 תמורת כ-59.7 מיליון שקל.
מקום 5: מתחם הרב קוק, נווה צדק – 60.76 מיליון שקל
עסקה נוספת בפרויקט בנווה צדק. הפעם מדובר בדירה גדולה מאוד – 405 מ"ר ושבעה חדרים, בקומה הראשונה – שנמכרה ב-60.76 מיליון שקל.
מקום 4: מתחם הרב קוק, נווה צדק – 61.64 מיליון שקל
מתחם הרב קוק תופס גם את המקום הרביעי, אם כי עם דירה קטנה יותר מזו שבמקום החמישי. זוהי דירת ארבעה חדרים בשטח 314 מ"ר בקומה השנייה שנמכרה בדצמבר 2025 תמורת כ-61.64 מיליון שקל.
מקום 3: רוטשילד 10, תל אביב – 65 מיליון שקל
מגדל רוטשילד 10 חוזר לדירוג במקום השלישי. בדצמבר 2025 נמכרה בפרויקט דירה בשטח של 303 מ"ר בקומה ה-39 תמורת 65 מיליון שקל, יותר מ-214 אלף שקל למ"ר. כפי שדווח, הרוכש הוא המיליארדר האמריקאי ביל אקמן.
מקום 2: קדושי השואה, הרצליה – 80 מיליון שקל
יצאנו קצת מתל אביב לדירה ברחוב קדושי השואה בהרצליה פיתוח. בית חד-משפחתי בשטח של כ-900 מ"ר, ובו שבעה חדרים, נמכר בספטמבר 2025 תמורת כ-80 מיליון שקל. זהו גם הנכס הגדול ביותר בשטחו מבין 18 העסקאות ברשימה. שתי העסקאות בהרצליה מסתכמות יחד בכמעט 140 מיליון שקל.
מקום 1: אלעזר רוקח 10, נווה צדק – 91.4 מיליון שקל
את המקום הראשון ברשימה תופסת דירה ברחוב אלעזר רוקח 10 בשכונת נווה צדק, שנמכרה בדצמבר 2025 תמורת כ-91.41 מיליון שקל. מדובר בדירה בשטח של 530 מ"ר בקומת הקרקע, ולפי נתוני העסקה היא כוללת ארבעה חדרים.
שוק היוקרה פורח? לא ממש
טל קופל, מנכ"ל מדלן שערך את הבדיקה, מסביר כי "שוק היוקרה הוא פלח קטן וייחודי בתוך שוק הנדל"ן הישראלי. עם זאת, העסקאות שנרשמו בשנה האחרונה מלמדות שגם בתקופה של אי-ודאות קיים ביקוש לנכסים יוצאי דופן במיקומים המבוקשים ביותר בישראל. חלק מהביקוש הזה מגיע מתושבי חוץ ומישראלים שחיים בחו"ל, שבוחנים עלייה או חזרה לישראל ומחפשים כאן נכס איכותי לטווח ארוך".
ניר שמול, מנכ"ל קבוצת שניר: אנחנו רואים פער הולך וגדל בין יוקרה אמיתית לבין דירות שפשוט מתומחרות כיוקרה. בשוק הזה לא קונים רק מטרים רבועים – קונים נכס שאין לו כמעט תחליף, ועל זה הקונה משלם גם במחירים למ"ר שיוצאים מהגבולות הרגילים
לדבריו, "מעניין לראות שגם בעסקאות בסכומים הגבוהים ביותר, הרוכשים מייחסים חשיבות רבה למיקום, לאיכות הפרויקט ולייחודיות של הנכס. תל אביב בולטת באופן טבעי בפלח הזה, לצד ירושלים והרצליה, והעסקאות הללו ממחישות את האטרקטיביות של שוק המגורים הישראלי גם בקרב קהלים בעלי יכולת רכישה גבוהה מהארץ ומחו"ל".
ניר שמול, מנכ"ל קבוצת שניר לשיווק נדל"ן ושותף מייסד במיזם HOME לרכישות קהילתיות של יהודים ברחבי העולם, מציין כי שוק היוקרה הישראלי מתנהל כיום כמעט כשוק נפרד משוק המגורים הרגיל. הרוכשים בעסקאות האלה, לדבריו, תלויים פחות במשכנתאות ובריבית, ומה שמכריע עבורם הוא איכות הנכס, המיקום והנדירות שלו.
שמול מציין כי הדומיננטיות של תל אביב אינה מקרית: בנכסי פריים אמיתיים, במיקומים שאי אפשר לשכפל, ההיצע מוגבל מאוד. עם זאת, הוא מדגיש כי אין להסיק מכך שכל שוק היוקרה פורח. הקונים כיום בררנים מאוד, ונכס שהוא רק "יקר" לא בהכרח נמכר.
"אנחנו רואים פער הולך וגדל בין יוקרה אמיתית לבין דירות שפשוט מתומחרות כיוקרה", אומר שמול. "בסופו של דבר, בשוק הזה לא קונים רק מטרים רבועים – קונים נכס שאין לו כמעט תחליף, ועל זה הקונה משלם גם במחירים למ"ר שיוצאים מהגבולות הרגילים".
להערכתו, בתנאי שוק רגילים נכסים כאלה אף היו יכולים להימכר במחירים גבוהים יותר, והרוכשים כיום יודעים לנצל את ההזדמנויות ואת התחרות בשוק, בדגש על תל אביב, ירושלים ונכסי יוקרה אחרים. בנוסף, הוא מצביע על מעורבות גוברת של תושבי חוץ מארה"ב, צרפת, בריטניה, קנדה, דרום אפריקה ואוסטרליה, וקושר אותה בין היתר לגלי האנטישמיות במדינות שונות.
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים חברת חברת אס.קי. SK שמאות מקרקעין, מדגיש כי "שוק היוקרה מתנהל באופן שונה משוק הדיור הכללי. מדובר בפלח צר מאוד, שבו מספר מצומצם של נכסים ייחודיים, פנטהאוזים, בתים פרטיים במיקומים יוצאי דופן ודירות בפרויקטים אייקוניים. לכן, עסקה בודדת בהיקף של עשרות מיליוני שקלים יכולה לשנות את התמונה השנתית".
עם זאת, הוא מבהיר, "גם בבחינה של פלח היוקרה ניתן לזהות התמתנות. בהשוואה לתקופה המקבילה, 18 העסקאות היקרות ביותר הסתכמו בכ-778 מיליון שקל, לעומת קרוב למיליארד שקל בשנה שעברה. גם המחיר הממוצע למ"ר ירד לכ-112 אלף שקל, לעומת כ-154 אלף שקל למ"ר בתקופה המקבילה. כלומר, נרשמה נסיגה הן בהיקף הכספי הכולל של העסקאות והן ברמות המחיר למ"ר".
לדבריו, "גם כאשר מרחיבים את הבדיקה לעסקאות בהיקף של מעל 30 מיליון שקל, מתקבלת תמונה דומה: אמנם היקף העסקאות המצטבר עולה על מיליארד שקל, והמחיר הממוצע עומד על כ-114 אלף שקל למ"ר, אך עדיין מדובר ברמות נמוכות ביחס לתקופה המקבילה. כך למשל, לצד עסקאות חריגות שעשויות לחצות את רף 100 מיליון השקלים, ניכרת ירידה במספר העסקאות וברמות המחיר של נכסי היוקרה האחרים. הדבר עשוי להעיד על שוק זהיר וסלקטיבי יותר, שבו יש ביקוש לנכסים יוצאי דופן, אך פחות נכונות לשלם כל מחיר".