אחרי קריסת הבניין בת"א: מה עושים כשמקבלים צו מבנה מסוכן - ומי משלם?
קריסת הבניין ברחוב נחלת בנימין מעלה שאלות לגבי האחריות לתחזוקת בניינים והטיפול בליקויים בטיחותיים. מתי בניין מוגדר מסוכן, האם הדיירים חייבים להתפנות, מה עושים כשאחד השכנים מסרב לשלם וכיצד מסירים את הצו? מדריך
תקרית הבניין ברחוב נחלת בנימין בתל אביב, שקרס אתמול (רביעי) בזמן עבודות תמ"א 38, המחישה שוב את החשיבות של תחזוקת מבנים ואת הסכנות הכרוכות בליקויים בטיחותיים. בנוסף התברר כי המבנה הוגדר כמסוכן, אולם לאחר בדיקה הנדסית הוצא מרשימת המבנים המסוכנים בעיר ללא הפסקה.
מדובר באירוע שמעלה שאלות המעסיקות בעלי דירות רבים: מתי בניין מוגדר כמבנה מסוכן, מי אחראי לתיקון הליקויים, מי נושא בעלויות והאם הדיירים נדרשים להתפנות מבתיהם? עו"ד נעם קולודני, מומחה לדיני תכנון ובנייה ונדל"ן, מסביר ל-ynet מה צריך לדעת במקרה שבו מתקבל צו מבנה מסוכן וכיצד יש לפעול להסרתו.
מהו צו מבנה מסוכן?
קולודני: "מדובר בדרישה רשמית של הרשות המקומית לטפל בליקויים במבנה העלולים לסכן את המחזיקים בו, את הציבור או נכסים סמוכים. התהליך מבוסס על 'חוק עזר עירוני להריסת מבנים מסוכנים', והטריגר לבדיקה הוא לרוב בעקבות תלונת דיירים או עוברי אורח, דיווח של פקח עירוני, סיור יזום של הרשות, או אירוע חריג (כמו שריפה, פיצוץ או רעידת אדמה).
"בתל אביב הסמכות מוסדרת בחוק עזר עירוני, והדרישה מבוססת על חוות דעת מקצועית. לא מדובר בהכרח בבניין שעומד לקרוס: גם בטון מתפורר, חלקי חיפוי נופלים או מרפסת פגומה עשויים להצדיק טיפול. הדרישה מפרטת את העבודות והמועד לביצוען".
קיבלנו צו. מה עושים תחילה?
"הסרת הצו היא תהליך מובנה, הדורש שילוב של אנשי מקצוע ובירוקרטיה מול הרשות המקומית. מזמינים מהנדס מבנים לבדיקת הליקויים והיציבות, ומגבשים תוכנית עבודה בהתאם לדרישות העירייה. נציגות הבית צריכה לרכז את הטיפול, לבחור קבלן מתאים ולהסדיר מימון וכן פיקוח הנדסי. במקביל נוקטים אמצעי בטיחות לפי ההנחיות. המהנדס המפקח מלווה את על העבודות, ובסיומן מנפיק אישור הנדסי חתום המצהיר כי המבנה שוקם כראוי וכי הסכנה הוסרה.
"לאחר הגשת הדוחות והאישורים למחלקת מבנים מסוכנים בעירייה, מהנדס הרשות המקומית מגיע לסיור ביקורת חוזר כדי לוודא שכל הליקויים תוקנו לשביעות רצונו. לאחר אישור מהנדס העירייה, מונפק מסמך רשמי המאשר את ביטול והסרת הצו מספר הנכסים של הרשות. חשוב לציין שהצו אינו מחליף היתר בנייה או אישור להצבת פיגומים במרחב הציבורי, ככל שהם נדרשים. סיום העבודה או תשלום לקבלן אינם כשלעצמם אישור לכך שהטיפול העירוני הסתיים.
האם חייבים לפנות את הבניין?
"לא כל צו מחייב פינוי. הדבר תלוי בחומרת הסכנה ובהוראות שניתנו. בסכנה מיידית יכולה העירייה להורות על סגירה ופינוי, ואף על הריסה או פעולות חירום אחרות. אין להסתמך על התרשמות אישית שהבניין 'נראה בסדר'. יש לקח בחשבון את ההיבט הביטוחי: אם יש לבניין שלכם ביטוח לבניין כולו, בדקו שהצו אינו מחריג את הביטוח, ואם כן – ודאו מול חברת הביטוח את ביטול ההחרגה, מיד עם ביטול הצו".
מי אחראי ומי משלם?
"בעלי הדירות חייבים להשתתף בהוצאות הנדרשות להחזקה התקינה של הרכוש המשותף. ככלל, החלוקה היא לפי יחס שטח רצפת הדירה לכלל שטחי הדירות, אלא אם התקנון קובע אחרת. ועד הבית מרכז את הפעולה, אך אינו נושא לבדו בעלויות. כשמדובר בליקוי בתוך דירה או בנזק שגרם גורם מסוים, יש לבחון בנפרד את האחריות ואת האפשרות לתבוע ממנו החזר.
"סירוב של אחד או יותר מהשכנים לשלם אינו מבטל את החובה להשתתף בתיקון הכרחי ברכוש המשותף. ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעה מתאימה. יש לתעד את הליקויים, חוות הדעת, ההחלטות וההוצאות; מחלוקת כספית אינה סיבה לדחות טיפול בסכנה".
מה תפקיד העירייה, והיכן נכנסים הקבלן והמהנדס?
"העירייה בודקת ומפעילה סמכויות אכיפה; היא אינה נוטלת על עצמה אוטומטית את תחזוקת הבניין. בתנאים הקבועים בחוק העזר היא יכולה לבצע עבודות ולגבות את ההוצאות מהבעלים. כאשר הסכנה קשורה לעבודות, מוטלות חובות גם על האחראים לביצוען. האחריות של כל גורם נבחנת לפי תפקידו, חובותיו והתנהלותו.
"לעיתים קרובות צדדים ובאי כוחם עושים שימוש בפנייה להליכי מבנה מסוכן כמנוף לקידום טענותיהם, בין אם בפרויקטי פינוי בינוי ובין אם בסכסוך הנדסי הנוגע למבנה. הכרזה על מבנה מסוכן היא קלה יחסית ושום רשות לא תיקח על עצמה אחריות, משעלתה טענה של מבנה מסוכן. מאידך הסרה של ההגדרה הזו היא קשה לעתים מאוד".
האם דיירים בבניינים סמוכים יכולים לפעול?
"בהחלט. הסכנה עשויה לחרוג מגבולות הבניין, וחוק העזר בתל אביב מתייחס במפורש גם להגנה על נכסים סמוכים. השכנים יכולים לפנות לעירייה, לתעד מפגעים ולדרוש בדיקה וטיפול, במיוחד אם הצו אינו מקוים. כשיש חשש לפגיעה בבניין שלהם, כדאי להצטייד בחוות דעת הנדסית.
"בהתאם לנסיבות, ניתן גם לפנות לבית המשפט בבקשה לצו שיחייב נקיטת אמצעים להסרת הסכנה, ואם נגרם נזק, לתבוע פיצוי מהגורמים האחראים. בסכנה מיידית יש להתרחק מהאזור ולהזעיק את גורמי החירום".