הקבלנים מכרו יותר דירות במבצעים - אבל באוגוסט נרשם שפל של 24 שנה במכירות
האוצר: באוגוסט נמכרו 6,242 דירות בשוק החופשי - ירידה של 5% לעומת אשתקד ואחת הרמות הנמוכות בחודש זה מאז תחילת שנות האלפיים. מכירות דירות יד שנייה צנחו, ומנגד הקבלנים המשיכו להגדיל את הטבות המימון. ובעוד משפרי הדיור התרחקו מהשוק, רוכשי דירה ראשונה הגדילו את פעילותם. כל הפרטים
שוק הדיור ממשיך לדשדש: בחודש אוגוסט האחרון נרכשו בישראל 7,532 דירות חדשות ומיד שנייה, ירידה של 2% לעומת חודש יולי ושל 1% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בניכוי דירות שנמכרו במסגרת תוכניות ממשלתיות מסובסדות (מחיר למשתכן), הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-6,242 בלבד, ירידה של 5% הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שפורסמה היום (חמישי).
על פי הסקירה, מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי אוגוסט מאז תחילת שנות האלפיים. למעשה, רק באוגוסט 2002 ו-2003, בתקופת האינתיפאדה השנייה, ובאוגוסט 2011, על רקע המחאה החברתית, נרשמו פחות עסקאות בשוק החופשי. באוצר מציינים כי ההאטה בולטת במיוחד בשוק הדירות מיד שנייה, שבו רק בשני חודשי אוגוסט מאז תחילת שנות האלפיים נרשמו פחות עסקאות.
הנתונים מתפרסמים יממה לאחר שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הצביעה אף היא על המשך ההאטה במכירת הדירות. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול, באוגוסט נמכרו 7,366 דירות, ירידה של כ-5% לעומת יולי, אז נמכרו 7,768 דירות. כ-45% מהדירות שנמכרו היו חדשות והיתר דירות מיד שנייה. הפער בין הנתונים נובע מהבדלים במקורות המידע ובשיטות המדידה של שני הגופים. בעוד שנתוני הלמ"ס מתמקדים בהיקף המכירות, סקירת האוצר מאפשרת לבחון גם את זהות הרוכשים, פעילות המשקיעים, מכירות הקבלנים והטבות המימון שניתנו לרוכשים.
על פי נתוני האוצר, באוגוסט נמכרו 4,170 דירות מיד שנייה, ירידה של 12% לעומת יולי ושל 7% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. במקביל, מכירות הקבלנים הסתכמו ב-3,362 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, עלייה של 13% לעומת החודש הקודם ושל 6% בהשוואה לשנה שעברה. עם זאת, בניכוי המכירות המסובסדות נמכרו בשוק החופשי 2,072 דירות חדשות בלבד, ירידה של 2% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, לצד עלייה של כ-12% לעומת יולי.
כמעט שליש מהדירות נמכרו עם הטבות
אחד הממצאים הבולטים בסקירת האוצר נוגע להטבות המימון שמעניקים הקבלנים לרוכשי הדירות. על פי הנתונים, שיעור העסקאות שבהן דווח על הטבות מימון הגיע באוגוסט ל-30% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים שנבדקו, בעסקאות שבהן מועד מסירת הדירה הוא שנה לפחות ממועד החתימה.
מדובר בעלייה של שלוש נקודות אחוז לעומת יולי ובעלייה מצטברת של עשר נקודות אחוז מאז מאי, אז עמד שיעור העסקאות עם הטבות על 20% בלבד. העלייה בשכיחות ההטבות נרשמת למרות המגבלות שהטיל בנק ישראל בשנה שעברה על מבצעי המימון של הקבלנים. באוגוסט היה שיעור העסקאות עם הטבות גבוה בשלוש נקודות אחוז לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
עם זאת, באוצר מדגישים כי הנתונים מתייחסים לחמישה מתוך עשרת אזורי מיסוי המקרקעין בלבד: המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע. הסיבה לכך היא בעיות במהימנות הדיווחים על הטבות המימון באזורים האחרים. חמשת האזורים שנבדקו מרכזים כ-60% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי מאז נובמבר 2024.
בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור חדרה, שבו דווח על הטבות מימון ב-73% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי בעסקאות שבהן המסירה צפויה בעוד שנה לפחות. גם כאשר מביאים בחשבון דירות שמועד מסירתן קרוב יותר, שיעור העסקאות עם הטבות באזור זה מגיע ל-55%.
באזור המרכז ניתנו הטבות מימון ב-38% מהעסקאות שנבדקו, עלייה של שבע נקודות אחוז לעומת אוגוסט אשתקד. באזור נתניה עמד שיעור ההטבות על 24%, לעומת כשליש מהעסקאות ביולי, ואילו באזור תל אביב הגיע שיעורן ל-21%, עלייה של ארבע נקודות אחוז לעומת אוגוסט אשתקד.
במקביל, שיעור הדירות החדשות שנמכרו "על הנייר", כלומר דירות שמועד מסירתן צפוי בעוד שנתיים לפחות, עמד באוגוסט על 61% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי. מדובר בעלייה של שלוש נקודות אחוז לעומת שלושת החודשים הקודמים, אך בירידה של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד. באוצר מציינים כי מוקדם לקבוע אם העלייה המחודשת בשיעור הדירות שנמכרות על הנייר מעידה על שינוי מגמה.
ירידה חדה בדרום, זינוק בחיפה
הסקירה מצביעה גם על פערים משמעותיים בין אזורי הארץ. באזור הדרום נמכרו באוגוסט 330 דירות חדשות בשוק החופשי בלבד, ירידה של 13% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. מתחילת השנה נמכרו באזור 2,304 דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 23% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זאת, לעומת עלייה מתונה של 4% במכירות הקבלנים בשוק החופשי ברמה הארצית באותה תקופה.
ירידה חדה במיוחד נרשמה באזור נתניה, שבו נמכרו 204 דירות חדשות בשוק החופשי, צניחה של 46% לעומת אוגוסט אשתקד. בסיכום שמונת החודשים הראשונים של השנה נמכרו באזור 1,520 דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 13%.
מנגד, אזור חיפה רשם עלייה של 40% במכירות הקבלנים בשוק החופשי לעומת אוגוסט אשתקד, עם 379 דירות שנמכרו. עם זאת, העיר חיפה עצמה ריכזה רק כ-30% מהמכירות באזור. מספר דומה של דירות נמכר בעכו, בין היתר על רקע מבצע מכירות בפרויקט מסוים, שבו נמכרו דירות במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל, רובן בנות ארבעה וחמישה חדרים.
גם בשוק הדירות מיד שנייה נרשמו פערים בין האזורים. באזור תל אביב נרשמה ירידה חדה של 30% במספר העסקאות בהשוואה לאוגוסט אשתקד, בהמשך לירידה של 36% ביולי. באזור חיפה נמכרו 729 דירות מיד שנייה, ירידה של 9% לעומת אוגוסט אשתקד ושל 10% לעומת יולי.
לעומת זאת, באזור רחובות נרשמה עלייה של 8% במכירות דירות מיד שנייה, בהמשך לעלייה של 5% ביולי. מדובר באזור היחיד שבו נרשמה עלייה במספר העסקאות בפלח שוק זה במשך חודשיים רצופים, בהשוואה לחודשים המקבילים אשתקד.
משפרי הדיור נעלמים
בפילוח העסקאות לפי סוגי הרוכשים עולה כי משפרי הדיור ממשיכים לצמצם את פעילותם. בחודש אוגוסט רכשו משפרי הדיור 1,616 דירות בלבד, ירידה חדה של כ-27% הן בהשוואה ליולי והן בהשוואה לאוגוסט אשתקד. שיעור "מצמצמי הדיור" בקרב משפרי הדיור, כלומר מי שרוכשים דירה זולה יותר מזו שמכרו, עמד על 29%. מדובר בעלייה של שלוש נקודות אחוז לעומת החודשים הקודמים ושל שש נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד.
מנגד, רוכשי דירה ראשונה היו קבוצת הרוכשים היחידה שרשמה עלייה בפעילות. בחודש אוגוסט נרכשו על ידם 4,839 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, עלייה של 12% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ושל 11% לעומת יולי. בניכוי הרכישות במסגרת התוכניות המסובסדות, נרכשו בשוק החופשי 3,549 דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, עלייה של 9% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ושל 10% לעומת יולי.
גם כאן נרשמו פערים בין האזורים. באזור ירושלים עלו רכישות הדירה הראשונה בשוק החופשי ב-40% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, ובאזור חיפה נרשמה עלייה של 31%. מנגד, באזור תל אביב ירדו רכישות אלה ב-23%, ובאזור נתניה נרשמה ירידה של 30%.
פעילות המשקיעים נותרה מתונה אף היא. באוגוסט רכשו משקיעים 1,077 דירות, ירידה של 6% לעומת יולי ושל 2% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. שיעור רכישות המשקיעים מכלל העסקאות עמד על 14%, בדומה לחודש הקודם ולתקופה המקבילה אשתקד. במקביל, מכרו המשקיעים 1,171 דירות, ירידה של 11% לעומת יולי ושל 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. המשמעות היא שבחודש אוגוסט מכרו המשקיעים 94 דירות יותר מכפי שרכשו, כך שמספר הדירות שבבעלות משקיעים הצטמצם.
בפילוח גיאוגרפי בולט אזור נתניה, שבו נרשמה ירידה של 20% ברכישות המשקיעים בהשוואה לאוגוסט אשתקד. באזור המרכז נרשמה ירידה של 10%, בהמשך לירידה חדה של 26% ביולי. באזור חיפה רכשו המשקיעים 139 דירות בלבד, שהיוו 9% מכלל העסקאות באזור. באוצר מציינים כי מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר של רכישות משקיעים באזור זה בחודשי אוגוסט מאז תחילת שנות האלפיים. רק באוגוסט 2006 נרשמו פחות רכישות.
נתון נוסף שעולה מהסקירה נוגע לתזרים המזומנים של הקבלנים. על פי ניתוח דיווחי העסקאות למע"מ, תזרים המזומנים בפועל ממכירת דירות חדשות, לפני ניכוי תשומות, עמד באוגוסט על 6.7 מיליארד שקל, ירידה ריאלית של 7% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. לאחר ניכוי תשומות, הסתכם התזרים ב-418 מיליון שקל בלבד, לעומת 988 מיליון שקל באוגוסט אשתקד, ירידה של כ-58%. באוצר מציינים כי ארבע חברות בלבד ריכזו יחד 75% מהתזרים נטו באוגוסט.
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים הסתכם ב-7 מיליארד שקל - ירידה ריאלית של 12% לעומת אוגוסט אשתקד
במקביל, תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים, כלומר התמורה הכוללת מהדירות שנמכרו ללא תלות במועד קבלת התשלום בפועל, הסתכם ב-7 מיליארד שקל. מדובר בירידה ריאלית של 12% לעומת אוגוסט אשתקד וללא שינוי בהשוואה ליולי. 26% מהתזרים הפוטנציאלי נבע ממכירות דירות בסבסוד ממשלתי, עלייה של שמונה נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד ושל ארבע נקודות אחוז לעומת יולי.